Marseille : Comment se porte le marché immobilier ?

Les 6, 7, 8 et 9ème arrondissements qui constituent le sud de la ville méditerranéenne se portent au mieux : les prix y augmentent sans exception, quel que soit le quartier et la typologie des biens observés. Dans le 8ème arrondissement, le prix moyen dépasse à présent les 4 500 € le m2 (+3,4%), et les 10% des biens les plus chers se vendent désormais au-delà de 6 100 € le m2 (+3,6%). Une trajectoire suivie par le 7ème arrondissement, qui affiche les prix moyens les plus élevés (4 750 €, +3,1%) et franchit lui aussi les 6 000 € le m2 pour les biens les plus onéreux. 

Dans le 9ème arrondissement, les hausses sont encore plus impressionnantes : de +3% à +4,2%, avec une moyenne basse qui devrait prochainement dépasser les 3 000 € le m2. Les bonnes affaires acquises en deçà de ce prix vont donc largement se raréfier, surtout dans un secteur où les logements neufs fleurissent et pour lesquels les prix fixés dépassent systématiquement la tranche haute (4 650 € le m2). Enfin, le 6ème arrondissement est aussi concerné par une hausse des prix de l’ordre de 1,4% à 2,1%, avec une moyenne qui continue de progresser pour s’installer durablement au-delà des 4 000 € le m2. 

Souvent perçus comme des quartiers « montants » dans la hiérarchie des arrondissements marseillais, les 10, 11 et 12ème arrondissements profitent aussi de la belle embellie des prix sur ce T2 2023. Dans le 10ème, qui vivait une stagnation atypique depuis 2 trimestres, les prix repartent à la hausse avec une moyenne qui augmente de 0,6% à 3 050 € le m2, mais surtout un Top 10% qui dépasse la barre des 4 600 € (+1,7%), preuve que les biens les plus demandés bénéficient d’une hausse des prix loin d’être anecdotique. 

Dans le 11ème, la hausse est plus timide (entre +0,2% et +0,8%) mais se poursuit ; cependant, c’est dans le 12ème que l’on constate la plus importante évolution des prix : +3% en moyenne, à 3 750 € le m2.

Dans cet arrondissement, les surfaces disponibles sont généralement plus grandes que dans le reste de la ville (67m2 en moyenne VS 62m2) et les studios sont rares, ce qui attire un nombre important de familles aux budgets conséquents.

Fait marquant : c’est aussi l’arrondissement dans lequel on retrouve les plus grands écarts de prix au m2 : près de 2 500 € entre la moyenne basse et le top 10%, preuve de la grande hétérogénéité immobilière de ce secteur. 

Le cœur de la ville jouit aussi, en ce T2 2023, d’un rebond des prix immobiliers. Les quartiers historiques du 1er arrondissement affichent des hausses très intéressantes : +2% en moyenne (3 380 €), +3% pour la moyenne des prix bas (2 370 €), +2,8% pour la moyenne haute (4 250 €) et +2,5% pour les prix les plus chers au m2 (désormais supérieurs à 4 600 €). Dans le 2ème arrondissement, la hausse moyenne est de +0,8% (3 650 €) mais le Top 10% continue de progresser plus rapidement (+1,8%) et atteint 4 750 € le m2. 

Les ordres de grandeur sont relativement similaires dans le 5ème arrondissement, caractérisé par une raréfaction notable des surfaces disponibles. Ce phénomène diminue automatiquement l’offre disponible et concentre la demande autour des surfaces les plus recherchées, ce qui a pour conséquence de stimuler la hausse des prix (principalement pour les T4 et T5). 

En parallèle de ces bonnes nouvelles, des baisses de prix sont aussi constatées. Dans le 4ème, de légères baisses (-0,1% à -0,5%) affectent la majorité des biens, avec une moyenne des prix de 3 000€ au m2. Le phénomène est plus marqué pour les biens les plus valorisés : -1,2% (retour à 4 100 € le m2).

Un assèchement de la demande dans ce quartier central limitrophe du 12ème arrondissement qui, en cette période, phagocyte une bonne partie des ménages capables d’acquérir un bien sur le marché marseillais. Dans le 3ème arrondissement, les prix bas et moyens stagnent entre 1 350 et 1 950 € le m2, alors que la moyenne haute subit une baisse de 1% (2 420 € le m2) et le Top 10% une baisse plus importante (-1,5%). Des tendances qui résument bien les difficultés de ce quartier à attirer une population d’acquéreurs ou d’investisseurs prêts à dynamiser le marché local. 

Au nord de la ville, les variations de prix ne sont pas aussi évidentes à interpréter. D’une part, les prix repartent à la hausse dans le 13ème et le 16ème arrondissement qui avaient pourtant connu plusieurs périodes de stagnations consécutives. Par exemple, le prix moyen du m2 dans le 13ème arrondissement se rapproche des 3 000 € (2 940 €) grâce à une hausse de 1,4%. Dans le même temps, les prix moyens de la tranche basse sont eux aussi en passe de franchir le seuil des 2 000 € le m2 (1 960 €, +3,1%). Des prix stimulés par les quartiers les plus excentrés de la ville (Château Gombert en tête) dans lesquels on retrouve à la fois de la surface disponible, mais aussi un cadre de vie moins citadin. Dans le 16ème, la reprise est plus timide (+0,5% en moyenne), et les prix les plus bas stagnent à 2 150 € le m2. 

De nouveau, les prix sont à la baisse dans le 14ème et le 15ème arrondissement. Des baisses de prix qui varient de -2,5% à -1% dans ces secteurs, où le prix moyen repasse sous le seuil symbolique des 2 000 € le m2. 

La cité phocéenne fait figure de contre-exemple en termes de nombre de biens énergivores. Avec 24% de biens étiquetés E, F et G contre 54% à Paris, les vendeurs du sud sont moins ouverts à la négociation. 

A la question de savoir si un logement classé D,E,F ou G tend à diminuer en moyenne le prix de vente d’un bien à Marseille, Lycaon Immo estime en moyenne cette baisse du prix à 6,5% avec des améliorations possibles qui coûtent en moyenne entre 200 et 450 €/m2. Le montant dépend évidemment de la nature des travaux et du DPE de départ ainsi que celui “visé”, mais ce montant est de plus en plus pris en compte dès l’estimation du prix du bien par le professionnel. Pour les 24% de biens considérés comme des passoires thermiques (E,F,G), la question de la rénovation est donc à envisager notamment si la location est en jeu.