SIMI : Pourquoi les immeubles « vertueux » séduisent de plus en plus les entreprises et les investisseurs ? Le cas d’Euroméditerranée à Marseille

Rémi Durand-Gasselin, Head of Valuation & Advisory chez Wüest Partner, a ouvert la conférence en soulignant que les critères ESG ne sont plus optionnels : ils deviennent un standard incontournable pour les investisseurs et les utilisateurs. « Les investisseurs sont prêts ! Que ce soit pour des économies d’énergie ou des certifications, tout cela est aujourd’hui accepté par le marché », a-t-il affirmé.

Selon lui, même si la mise en conformité des biens immobiliers nécessite des investissements conséquents (CAPEX), l’intégration de ces critères renforce leur valeur et leur liquidité à long terme.

L’Etablissement Public d’Aménagement Euroméditerranée, représenté par Corinne Orsoni, Directrice du développement économique, fut précurseur dans la mise en œuvre d’une charte qualité pour la conception d’immeubles sur les 480 hectares de son périmètre marseillais. La démarche se matérialise par des référentiels thématiques établis pour garantir des projets immobiliers alignés avec les enjeux environnementaux et sociaux. « Aujourd’hui, il n’y a plus le choix : si on ne respecte pas ces critères, les bâtiments ne se vendront pas aux investisseurs ni ne se loueront aux occupants », a-t-elle rappelé.

Les grilles d’indicateurs proposées par Euroméditerranée permettent aux promoteurs de se conformer à trois niveaux d’exigence – de basique à très ambitieux – et de produire des bâtiments adaptés aux attentes du marché.

Olivier Rochefort, Head of Asset Management & Development chez Swiss Life Asset Management, a expliqué comment son groupe intègre les critères ESG dans ses acquisitions et la gestion de son portefeuille de 500 actifs. « Lorsque l’on étudie un actif, il faut s’assurer que les travaux nécessaires pour le mettre au niveau ESG sont réalisables et abordables. Sinon, nous déclinons l’acquisition », a-t-il expliqué.

Sur les actifs existants, Swiss Life privilégie des audits précis pour identifier les interventions nécessaires, tout en élaborant des benchmarks et des estimations normatives à l’échelle du portefeuille. Cette approche garantit une meilleure anticipation des coûts et une valorisation à long terme des biens.

Frédéric Ciuntu, membre de l’ADI (Association des Directeurs Immobiliers), a apporté un éclairage sur le rôle de l’utilisateur dans l’évolution des critères ESG.

« Les critères ESG participent à l’attractivité et à l’image de l’entreprise. De plus, ils impactent directement le bien-être des collaborateurs », a-t-il indiqué.

Selon lui, les grandes entreprises, en tant que locataires, jouent un rôle clé dans l’amélioration des actifs : « À une échéance de bail, un grand utilisateur entreprend un “stay or move”. Si l’actif n’est pas au niveau ESG souhaité, il y a un risque réel de départ. »

Il a également noté une tendance significative : les entreprises réduisent leurs surfaces louées de 20 à 40 %, tout en privilégiant des bâtiments mieux localisés, plus efficients et conformes aux normes ESG.

Au-delà des obligations réglementaires, intégrer les critères ESG à toutes les étapes de la vie d’un immeuble devient une condition sine qua non pour répondre aux attentes des investisseurs, des utilisateurs et du régulateur.

La conférence a démontré que cette transformation est non seulement une exigence légale, mais aussi un levier de valorisation des actifs, renforçant leur attractivité et leur pérennité.

Comme l’a résumé Rémi Durand-Gasselin : « Les critères ESG représentent un défi, mais aussi une opportunité de repenser la ville et les immeubles de demain. »