Encadrement des loyers à Montpellier. Ce qu’il faut bien comprendre et quelles conséquences pour les propriétaires ? Avis d’expert

Modification des conditions de mise en location sur la commune de Montpellier 

En effet, comme le permet l’article 140 de la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018, la Ville de Montpellier a demandé au représentant de l’Etat, et obtenu, la mise en place du dispositif d’encadrement des loyers à compter du 1er juillet 2022 pour une durée d’une année renouvelable.

Présentée comme un outil destiné à limiter l’augmentation des loyers et à prévenir ceux abusifs, cette nouvelle règle obligatoire peut être résumée comme suit :

Chaque année la préfecture fixe par arrêté :

• Un loyer de référence ; 
• Un loyer de référence majoré égal au loyer de référence augmenté de 20% qui constitue le plafond à ne pas dépasser ;
• Un loyer de référence minoré égal au loyer de référence minoré de 30%.

Le loyer de référence est déterminé en fonction des critères suivants :

• Zones géographiques différenciées en fonction des observations et données récoltées par l’observatoire des loyers dont la création avait été prévue par la loi dite ALUR de 2014 ;
• Nombre de pièces principales du logement ; 
• Epoque de construction de ce dernier (5 époques ont été prédéfinies au niveau national) ;
• Statut du logement : vide ou meublé.

Les loyers ainsi indiqués s’entendent hors charges et au m2 de surface habitable.

Il existe ainsi 4 typologies de biens (Studios et T1, T2, T3, T4 et +), 5 époques de construction, 5 zones géographiques différentes : soit un panel de 100 loyers différents pour les logements vides et autant pour les meublés.

Au montant du loyer obtenu par la multiplication de la surface habitable du logement au loyer de référence lui correspondant, il pourra être ajouté un complément de loyer lorsque le bien pourra justifier de caractéristiques d’exception par comparaison à des logements similaires.

Par analogie à ce qu’il a été admis en caractéristiques d’exception à Paris où le dispositif d’encadrement des loyers est en application depuis plusieurs mois citons par exemple : 

• Hauteur sous plafond importante ; 
• Présence d’une mezzanine non décomptée dans la surface habitable ; 
• Présence d’une grande terrasse.

A noter : le complément de loyer et sa justification devront être précisés sur les annonces de location et sur le bail. Ce dernier pourra faire l’objet d’une contestation par le locataire dans les 3 mois suivant la prise à bail.

Sont concernés par cette nouvelle réglementation : 

• Les premières locations ; 
• Les locations consécutives à un départ de locataire ; 
• Les renouvellements de baux ;

Qui interviendront à compter du 1er juillet sur la seule commune de Montpellier.

La politique du logement étant menée depuis plusieurs années au niveau de l’agglomération et de ses 31 communes, l’extension de ce dispositif à court ou moyen termes est prévisible et la mise en place de ce dernier à Montpellier aura quoiqu’il en soit des répercussions sur l’ensemble des communes environnantes.

Les premières simulations faites nous montrent que peu de logements seront impactés, puisque la plupart d’entre eux rentrent dans le cadre nouvellement fixé.

Néanmoins nous avons noté quelques effets dérangeants pour certains types de logements :
Le prix de location au m2 d’un bien est inversement proportionnel à sa surface. Ce constat, fait depuis plusieurs années, est corroboré par les tableaux des loyers de référence des différentes villes où a été mis en place un Observatoire de loyers.

Exemple : pour un logement crée dans les années 80 sur Montpellier dans le quartier Antigone, le loyer de référence d’un T1 loué vide est de 18€/m2 ; celui d’un T2 de 13.30€/m2 ; celui d’un T3 de 11.60 €/m2.

Toutefois cette réalité n’a pas été prise en compte par la catégorisation des logements en fonction du nombre de leurs pièces principales.
Ainsi le loyer de référence au m2 sera identique pour un T2 compact de 30m2 et un T2 de 50m2, le loyer fixé tenant compte des moyennes constatées.

En procédant ainsi les logements qui présentent des petites surfaces pour leurs catégories peuvent être pénalisés (studios de moins de 20 m2, T2 de moins de 35m2, T3 de moins de 58m2).

A l’inverse, les logements aux surfaces généreuses pour leurs catégories se voient attribuer un loyer de référence souvent supérieur au loyer réellement appliqué et applicable au marché.

De même, pour une surface équivalente, un logement disposera d’un loyer de référence inferieur s’il se trouve dans une catégorie dite supérieure.

Ainsi pour reprendre les exemples cités plus haut, un T1 de 30 m2 sur Antigone aura un loyer de référence de 30*18= 540 € alors qu’un T2 compact situé dans le même quartier, de même époque et de même surface, aura un loyer de référence de 30*13.30 = 399 € quand bien même il offrirait l’avantage d’une chambre séparée.

Cette situation résulte néanmoins d’un dispositif auquel il ne pourra être dérogé à l’occasion d’une nouvelle location. Les sanctions prévues, outre le remboursement du trop-perçu, peuvent aller jusqu’à une amende de 5000 € pour une personne physique et 15000€ pour une personne morale.

Autre précision d’importance : ce dispositif s’ajoute à celui prévu par la loi ALUR depuis 2014 qui réglemente l’évolution des loyers à la relocation dans toutes les zones dites » tendues » du territoire et qui s’appliquent à Montpellier et quasiment toutes les communes de son agglomération et dont nous vous rappelons les principales caractéristiques :

• Loyer applicable lors de la relocation identique à celui acquitté par le précédant occupant ;
• Revalorisation possible qu’en cas de loyer manifestement sous-évalué avec production de référence et rattrapage que partiel;
• Revalorisation possible qu’en contrepartie de travaux d’amélioration équivalent à 6 mois minimum de loyer.
• Il est donc important de comprendre les nouvelles dispositions dont souhaitent se parer la plupart des grandes agglomérations à brève échéance.

Retrouvez la présentation de l’encadrement des loyers par Michaël Delafosse dans notre reportage video : https://ecomnews.fr/article/Montpellier-ville-encadrement-loyers-priorite-absolue

Source : Immobilier Gestion Services Montpellier