Hausse continue des prix de l’immobilier dans le Sud de la France ! Focus sur 12 villes

C’est le grand enseignement de ce baromètre pour la région Sud : la période janvier-septembre 2022 est marquée par une offre globale en fort déficit (-7,3%), en particulier sur le segment des appartements (-14,1%). 

Certaines villes affichent d’ailleurs des reculs de mises en vente à deux chiffres : c’est le cas à Perpignan (-11,3%), Montauban (-12,5%), Nîmes (-14,8%), Nice (-15,5%), Montpellier (-16,3%) ou encore Toulon (-17,4%). 

Conséquence directe de cette pénurie : la valeur des biens sur le marché n’a eu de cesse de progresser (+4,7% au global), atteignant des niveaux largement supérieurs à ceux de 2021. 

Ainsi l’ensemble des 12 villes étudiées en région Sud affiche une hausse des prix, avec des locomotives dans les villes moyennes de Méditerranée, mais pas seulement. On relève par exemple une hausse de +13,8% à Nîmes, +13,4% à Ajaccio, +12,3% à Albi, +10,7% à Toulon et +9,3% à Perpignan. 

Marseille, quant à elle, est la seule grande agglomération de France à enregistrer une forte hausse de valeur à + 8,5%, récoltant finalement les fruits du réaménagement de la ville, la qualité de vie et l’accessibilité depuis Paris, d’où vient la majeure partie de la demande… ce qui lui permet de dépasser largement désormais les 4 000€/m2 en moyenne (4 380/m2 sur le mois de septembre). Un résultat qui tranche très clairement avec la stabilisation des prix observée dans des métropoles comme Paris, Lyon ou Lille. 

Enfin, le Sud prouve sa confiance envers ses professionnels de l’immobilier, dont la part de marché en volume progresse de +1 point pour se porter à 81,9% du marché. 

En 2022, la cité phocéenne réussit un tour de force : c’est la seule grande agglomération de France à voir ses prix au m2 augmenter : +8,5% en cumul sur janvier-septembre 2022 par rapport à la même période l’an dernier. Et ce, pendant que les valeurs à Paris, Lyon et Lille se stabilisent.

Cette hausse est d’abord liée à la forte progression de la demande, mais aussi sur une contraction de l’offre : – 10,4% sur la période.

Néanmoins, impossible de douter de l’attractivité de Marseille : le volume d’offres en septembre 2022 était identique à celui de septembre 2021, et la ville a tout de même enregistré une hausse de +15,6% du prix au m2 sur cette période.

À l’exception du 16ème arrondissement, l’ensemble des quartiers de la ville a enregistré une hausse des prix au m2. Cependant les croissances les plus significatives concernent les 1Iier , 2e , 5e , 6e , 7e et 11e arrondissements, avec des valeurs moyennes au m2 comprises entre 3 800€ et 6 600€. 

Autre bonne nouvelle pour Marseille : la part des biens classés en DPE F et G mis en vente – les « passoires thermiques » – est beaucoup plus faible que sur la moyenne nationale : 3% contre 8% sur l’ensemble du territoire.

Sur la question des prix, une hiérarchie cohérente semble s’être mise en place en fonction de la valeur verte des biens.

On note à Nice une baisse significative de l’offre de biens (-15,5%) : une rareté qui a entraîné une hausse de +5,9% des prix affichés, néanmoins en-dessous de la moyenne nationale (+7,2%).

Le marché de l’immobilier ancien reste dominé par les appartements avec plus 14 000 offres sur la période janvier à septembre 2022 (contre un peu moins de 1 000 maisons individuelles).

Pour acheter une maison de 191m2 en moyenne à Nice il faudra tout de même prévoir près d’1,5 millions €, contre un peu moins de 345 000 € pour un appartement de 59m2 en moyenne.

Côté DPE, le marché niçois reste dominé par les bien classés C à E, qui représentent 57% de l’offre.

En 2022, Toulon affiche l’une des plus fortes croissances en valeur de la région Sud, avec +10,7% sur le prix au m2.

En cause : l’essoufflement du stock de biens à vendre sur les 9 premiers mois de l’année (-17,4%).

A Toulon, ce sont les maisons individuelles qui tirent les prix vers le haut avec +11,1% sur la période, avec un budget moyen de plus de 588 000 € pour acquérir une bâtisse de 133m2.

Sur le marché toulonnais, 60% des biens mis en vente affichent une classe DPE C, D ou E. Et les passoires énergétiques représentent seulement 4% du volume d’offre, soit 2 fois moins qu’en moyenne nationale.

La cité des papes fait figure d’exception dans la région Sud : des prix qui se stabilisent entre janvier et septembre 2022 (+0,2%) et une offre en léger recul (-6,6%).

C’est du côté des appartements que les variations sont les plus visibles : -9,7% de biens mis sur le marché par rapport à 2021, mais une hausse des prix de +7,7%.

En Avignon, il faudra ainsi débourser un peu plus de 171 000 € en moyenne pour devenir propriétaire d’un appartement de 64 m2.

La ville enregistre 75% de biens anciens commercialisés renseignant une étiquette DPE, soit 10 points de plus que la moyenne nationale. Toutefois, le poids des biens F et G représente 9% de l’offre, soit 1 point de plus que sur le territoire au global.

La palme de la plus forte progression du prix au m2 sur le pourtour méditerranéen est remportée par Nîmes, avec +13,8% – contre +4,7% en moyenne pour la région Sud et +7,2% au national.

On relève ainsi une hausse en valeur de +16% sur les maisons et +10,8% sur les appartements par rapport à la même période en 2021.

L’offre de maisons et d’appartements sur les 9 premiers mois de 2022 s’est faite plus rare (-14,8%), justifiant partiellement la hausse des prix.

Côté DPE, Nîmes se positionne dans la moyenne nationale avec 2/3 des biens affichant leur classe énergétique, et présente seulement 4% de passoires thermiques mises en vente.

Si la hausse des prix à Montpellier suit la tendance nationale (+7,2%), son offre s’est quant à elle raréfiée sur les 9 premiers mois de l’année 2022. Ainsi on enregistre un recul de – 16,3% des biens mis en vente, dont -17,5% d’appartements.

En 2022, ce retrait de l’offre couplé à l’augmentation des prix a permis à la ville de dépasser puis de conforter son niveau de valeur au de-là de la barre symbolique des 4 000€/m2 (4 179 €/m2 sur les appartements et 4 297 €/m2 sur les maisons). 

Avec seulement 3% de biens commercialisés classés F et G au DPE, Montpellier fait mieux que le reste de la France. 

Tout comme nombre de ses voisines du Sud, Perpignan présente un marché marqué par le retrait de l’offre (-11,3%) et la hausse des prix au m2 (+9,3%) sur la période janvier à septembre 2022. 

Ce phénomène est d’abord poussé par le segment des appartements, qui sont à l’origine d’un recul important de l’offre (-13%) et d’une augmentation de la valeur au prix du m2 (+9,3%) 

Si la part de biens commercialisés de classe F et G sont très minoritaires (3%), les offres classés C et D représentent, avec 48%, la majorité de l’offre mise sur le marché.

Avec une hausse des prix à +4,9%, Toulouse affiche une dynamique plus contenue que la moyenne nationale (+7,2%).

Cette augmentation « modérée » de la valeur semble être la conséquence d’une offre d’appartements anciens en recul (-6,8%).

Toutefois la valeur des maisons individuelles a continué de progresser en 2022, malgré une offre stable, avec + 7,5% sur le prix/m2 par rapport à la même période l’an dernier.

La ville se hisse au-dessus de la moyenne nationale, avec 74% des biens commercialisés qui affichent leur étiquette (vs. 65% au national), et une part de biens classés F et G qui ne dépasse pas 5% de l’offre.

A l’échelle des villes moyennes, Albi fait figure de modèle en termes de progression de valeur en sortie de crise sanitaire, avec +12,3% sur les prix/m2 en 2022.

Fait rare dans la région Sud, l’offre de biens mis sur le marché a augmenté entre janvier et septembre 2022, avec +8,9% au global (dont +15,4% d’appartements), prouvant que la ville bénéficie d’une réelle attractivité.

Le parc ancien mis en vente est majoritairement renseigné quant à sa classe DPE, avec 74% des biens affichant leur étiquette.

Premier point qui ressort sur le marché de l’immobilier à Montauban sur la période janvier à septembre 2022 : l’offre se contracte avec -12,5% de biens mis sur le marché. Une tendance au recul particulièrement forte sur le segment des maisons, avec -15,6% (contre -3,5% d’appartements).

Ce sont pourtant les appartements qui affichent la hausse la plus significative en valeur avec +12%, établissant un taux d’augmentation tous biens confondus à +7,5%.

A Montauban, plus de 7 biens commercialisés sur 10 affichent leur étiquette DPE. De plus avec 4% de biens classés F et G, la ville compte deux fois moins de passoires thermiques mises en vente que la moyenne nationale.

Avec une valeur en hausse de +13,4% sur les 9 premiers mois de l’année 2022, Ajaccio affiche la 2ème plus forte progression de la région Sud (derrière Nîmes).

Cette performance est liée à une hausse des prix équilibrée entre maisons (+11,6%) et appartements (+12%).

Ce gain de valeur intervient dans un contexte de retrait de l’offre (-10,2% par rapport à 2021), particulièrement visible sur les appartements (-12%).

En revanche, le respect du cadre réglementaire concernant l’affichage du DPE reste à améliorer, 52% des biens mis sur le marché n’y étant pas conformes.

Bien qu’en progression de +5,8% sur la période janvier-septembre 2022, le volume de biens mis en vente à Bastia reste dans un ordre de grandeur très modéré par rapport à Ajaccio sa ville « miroir » (602 biens en 9 mois pour Bastia contre 1 522 pour Ajaccio).

Un marché à taille restreinte où le prix des rares maisons a fortement augmenté sur la période avec +11,2%.

Tout comme Ajaccio, Bastia doit encore progresser dans le respect de l’obligation d’affichage du DPE, avec 48% des biens non-renseignés.