Prix des appartements neufs dans les destinations balnéaires : Quelles sont les villes les plus chères du Sud de la France ?

En 2022, le baromètre côtier de Trouver-un-logement-neuf.com affichait des hausses à deux chiffres presque partout. L’an dernier, de premières accalmies étaient visibles, malgré une offre de plus en plus faible. 

Cette année, bonne nouvelle, des opportunités de baisses de prix sont de nouveau a saisir. Dans un contexte post-crise sanitaire, le littoral français continue de séduire pour une retraite au soleil, un investissement en location saisonnière ou classique, voire une résidence semi-secondaire ou semi-principale pour ceux qui peuvent télétravailler à bonne distance de la capitale ou des grandes métropoles régionales. 

La demande a été forte sur les côtes normandes, le littoral atlantique, moins sur la Côte d’Azur à la sortie des confinements mais paradoxalement, les évolutions de prix ne suivent pas forcément ces tendances. 

Exemples à La Rochelle en Charente-Maritime ou Saint-Malo en Ille-et-Vilaine où le prix moyen d’un T3 recule de presque – 5 % en un an. 

Malgré la présence ou la proximité d’une gare TGV pour relier Paris en moins de 3h, ces deux villes affichent des prix en baisse. Compter 352 800 € en moyenne pour acheter un logement neuf de trois-pièces à La Rochelle, 361 300 € à Saint-Malo. 

A l’inverse, plusieurs localités dynamiques en matière de promotion immobilière affichent des prix à la hausse comme à Hyères et Saint-Raphaël dans le Var. Avec une hausse annuelle au-delà des 11 %, Hyères affiche un prix moyen de 338 000 € le T3. Saint-Raphaël, + 5%, dépasse désormais largement les 400 000 € le trois-pièces. 

Sur le pourtour méditerranéen, la tendance haussière se poursuit également à Sète. Après + 19 % l’an dernier, l’augmentation est plus légère : presque + 2 % à 310 000 € le T3, sur ce marché de report d’une grande métropole, alliant vie à la mer et proximité de Montpellier.

Pourtant, l’évolution en Provence-Alpes-Côte d’Azur est largement orientée à la baisse à l’image d’Antibes et Menton dans les Alpes-Maritimes. Parmi les localités les plus dynamiques en matière de promotion immobilière de cette région touristique, la plupart affiche des prix à la baisse. 

Sur une quinzaine de localités, une dizaine sont en recul. Illustration avec Antibes qui enregistre une baisse de – 6 % pour repasser sous le seuil des 440 000 € le trois-pièces en moyenne, tandis que Menton, presque -4 %, offre un prix à 424 500 € en moyenne.

Le marché de l’immobilier neuf en bord de mer est fortement influencé par le manque d’offre, ce qui se traduit par une volatilité des prix. Dans la sélection présentée par le portail Trouver-un-logement-neuf.com, la diminution de l’offre de logements neufs disponibles à la vente crée une instabilité notable. A mesure que l’offre se réduit, les prix deviennent plus fluctuants, bien que les écarts tendent à se resserrer, variant de – 7 % à + 12 %. 

Les évolutions annuelles des prix du neuf sur les littoraux français varient grandement d’une ville côtière à une autre, mais dans l’ensemble, la tendance reste relativement équilibrée dans ce baromètre, avec autant de hausses que de baisses dans les 10 villes sélectionnées pour leur activité dans le secteur du logement neuf, de Saint-Malo à Menton.

Cette forte volatilité peut s’expliquer par plusieurs facteurs. D’une part, lorsque l’offre diminue, les prix deviennent plus instables, surtout lorsqu’il s’agit de programmes proposant des logements haut de gamme. D’autre part, la finalisation d’opérations de ce type peut entrainer une baisse significative des prix. Ainsi, la combinaison de ces éléments contribue à l’écart important dans l’évolution des prix.

Dans cette dynamique, des villes comme Honfleur dans le Calvados avec une augmentation de 10 % et La Baule en Loire-Atlantique avec une hausse de 11 % enregistrent les plus fortes augmentations, tandis qu’Anglet bénéficie de la plus forte correction de prix, avec une baisse de – 6,5 % à 451 600 € pour un trois-pièces.

En outre, que les villes soient à la hausse ou à la baisse, on ne compte qu’une poignée de programmes neufs en commercialisation dans chacune de ces stations balnéaires, ce qui explique la forte volatilite des prix. 

Des destinations de renom telles que Saint-Tropez, Biarritz, Le Touquet, Deauville, Dinard, et bien d’autres, sont absentes de ce baromètre en raison d’une offre actuellement trop limitée pour permettre une moyenne fiable des prix de l’immobilier neuf. 

Parmi les stations balnéaires ayant au moins trois programmes neufs en commercialisation, c’est désormais Capbreton qui remplace Anglet l’an dernier, désormais 7e, et devient la Ville touristique la plus chère de ce baromètre 2024 avec un prix moyen qui frôle les 550 000 € le trois-pièces. Un prix pourtant en recul de 50 000 € et presque 9% en six mois seulement. A noter l’arrivée également de La Ciotat dans les Bouches-du-Rhône sur la deuxième place de ce Top 5 des villes les plus chères de France dans l’immobilier neuf en bord de mer. 

La Ciotat qui fait son entrée dans ce classement et qui affiche une progression de 16% en six mois.

Autre entrée dans ce classement, le 8e arrondissement de Marseille, très prisé, qui, avec ses plages du Prado à La Pointe Rouge jusqu’aux Goudes, a de quoi séduire tout en habitant dans la deuxième ville de France. Il faudra ainsi débourser près de 470 000 € en moyenne pour y acquérir un trois-pièces. Un prix en recul de 1.6 % en douze mois.