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Dernière mise à jour le Wednesday, November 19, 2025 At 9:11 AM
Face à la crise du logement qui rend l'accession à la propriété de plus en plus inaccessible, le Bail Réel Solidaire (BRS) s'impose progressivement comme une solution structurelle. Un Toit pour Tous, bailleur social implanté dans le Gard et l'Hérault avec 10 000 logements, a organisé une matinale dédiée à ce dispositif innovant, réunissant l'ensemble des acteurs de la filière : collectivités, bailleurs, promoteurs, notaires et futurs acquéreurs. Reportage vidéo.
Le principe : dissocier le foncier du bâti
Le BRS repose sur un mécanisme simple mais révolutionnaire : la dissociation entre la propriété du foncier et celle du bâti. Concrètement, un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) – dans le cas d’Un toit pour tous, il s’agit de SOLENTERRA, conserve la propriété du terrain, tandis que l’acquéreur devient propriétaire de sa maison ou de son appartement pour une durée de 18 à 99 ans.
“L’objectif de cette journée était de montrer comment tous les acteurs se complètent pour accompagner l’acquéreur qui, grâce au BRS, ne se demande plus s’il s’agit ou non de pleine propriété, mais réalise qu’avec un prix accessible, il peut véritablement choisir son lieu de vie.“, explique Michel Cavaillon, Directeur général délégué d’Un toit pour tous et Directeur général de SOLENTERRA.
L’acquéreur ne paie donc pas le prix du terrain, et bénéficie d’une TVA réduite à 5,5%, ce qui réduit le coût d’achat de 25% à 40% par rapport au marché libre. En échange, il verse une redevance foncière mensuelle minime à l’OFS pour le droit d’usage du sol.
Des avantages multiples pour tous les acteurs
Pour Michel Cavaillon, le BRS présente des bénéfices pour l’ensemble de la chaîne : “Les avantages sont effectivement très nombreux, et chacune des parties prenantes y trouve son compte.“
Du côté des collectivités, le dispositif permet de “constituer un parc d’accession sociale pérenne, puisque cet objet-là, contrairement au PSLA ou aux autres formules, restera social tout au long de sa vie“. Seule une personne résidant en résidence principale et respectant les plafonds de ressources peut être propriétaire en BRS.
“Le deuxième sujet qui intéresse les collectivités, c’est la clause dite anti-spéculative“, poursuit Michel Cavaillon. “Le propriétaire pourra revendre et réaliser une petite plus-value, mais indexée et encadrée.“
Un outil stratégique pour les bailleurs sociaux
Pour les bailleurs sociaux comme Un toit pour tous, le BRS représente également un levier de développement.
“Le bailleur social a un temps très long dans ses opérations de locatif social, avant d’avoir un retour sur investissement. Nous avons besoin aujourd’hui, pour pouvoir rénover, pour pouvoir décarboner, pour pouvoir construire, d’anticiper les ressources. Et l’accession sociale est un outil qui nous permet d’anticiper ces ressources“, détaille le directeur.
Les collectivités s’emparent du dispositif
Jérôme Pouget, maire de Saint-Clément-de-Rivière, fait partie des élus pionniers dans l’Hérault. Pour cette commune soumise à la loi SRU et au quota de 25% de logements sociaux, le BRS constitue un outil précieux.
“Au tout début, j’ai organisé des réunions publiques pour expliquer quel était le principe et les habitants étaient un peu réticents. Nous n’avons pas la culture de Londres ou de la Suisse où on achète les murs et on loue le terrain“, reconnaît l’élu. “Mais je crois que les équipes des Organismes de fonciers solidaires et puis des bailleurs sociaux ont bien pris le relais, et ont bien expliqué les choses.”
L’Occitanie accélère sur le BRS
La région Occitanie connaît une forte dynamique. “L’Occitanie, aujourd’hui, représente 9% de l’ensemble des logements qui ont été produits en France en BRS, alors que l’on était seulement à 2 ou 3% en 2021“, indique Clémence Peyrot, Directrice régionale Occitanie pour le cabinet Adéquation. “Il y a vraiment une intensification de la production en BRS sur la région, portée politiquement.“
Cette accélération s’explique par les tensions fortes sur les marchés immobiliers, “des niveaux de prix élevés en acquisition avec des ménages, des habitants qui ne peuvent pas forcément acheter les prix en libre. Et donc, cela permet de desservir un grand nombre de ménages en acquisition grâce à ce dispositif“, analyse l’experte.
Des acquéreurs convaincus
Marie Gutierrez fait partie des nouveaux acquéreurs en BRS. Elle a pu réaliser son projet d’accession grâce au dispositif. “Lorsque j’ai vu cette publicité, j’ai été attirée. C’est très intéressant, étant donné que j’achète seule.“, témoigne-t-elle. “Le coût du bien est plus intéressant pour une petite maison.“
Pour Michel Cavaillon, “c’est l’acquéreur qui a le plus vite compris, l’intérêt du BRS“. Le véritable enjeu reste la montée en compétence de l’ensemble des acteurs : “C’est un sujet très technique. Donc, il faut effectivement que les notaires et les différents juristes s’en emparent, les promoteurs aussi. Il y a une articulation de flux qui est nouvelle et donc il faut que ça s’installe.“
Un dispositif sécurisant et transmissible
Au-delà de l’aspect financier, le BRS offre une sécurité que ne permet pas la location. “Je choisis mon lieu de vie et je peux capitaliser sur cette acquisition. Je peux aussi la transmettre. Donc rien n’est perdu“, insiste Michel Cavaillon. “Même le meilleur des locataires, malheureusement, peut se voir supprimer son logement parce que le propriétaire va le reprendre.”
Avec SOLENTERRA et l’engagement d’Un toit pour tous, le BRS s’affirme comme une réponse concrète pour bâtir des villes plus justes et accessibles, où chacun peut choisir durablement son lieu de vie.
