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Fiona Urbain
6 November 2023 Dernière mise à jour le Monday, November 6, 2023 At 8:45 AM

L’Observatoire GH fait le point sur l’état du marché de la transaction et donne la tendance de l’année 2023. Entre inflation, hausse fulgurante des taux d’intérêt qui approchent la barre des 5% et conditions d’octroi des crédits qui ne sont pas assouplies, les stocks de biens s’accumulent et les durées de vente s’allongent, ce qui entraine une décélération des prix de vente. Décryptage.

Le premier fait marquant depuis le début de l’année, c’est l’offre de biens mis en vente, qui se reconstitue fortement sur les 9 premiers mois de 2023 : +11.7% en nombre de biens sur 6 mois glissants (et +7.2% en 1 an).

Mis en parallèle avec une baisse rapide de la demande, liée aux difficultés du crédit immobilier et à la baisse du pouvoir d’achat des ménages, l’offre se reconstitue … mais pas assez pour faire baisser significativement la valeur des biens.

Par conséquent, la durée de vente moyenne d’un bien continue d’augmenter : 103 jours depuis le début de l’année, contre 91 l’année précédente.

« L’achat et la vente de logements sont contraints par un niveau d’inflation élevé, la hausse très rapide des taux de crédit immobilier et l’insuffisance structurelle de logements neufs. Sans une politique volontariste de construction pour répondre aux besoins des Français, avoir les moyens de se loger est en train de devenir un signe extérieur de richesse », alerte Stéphane Fritz, président de Guy Hoquet l’Immobilier.

On constate un ralentissement de la hausse des prix affichés : +3.9% en 1 an et +2.9% par rapport aux 6 mois précédents à 3 376€/m2. La baisse des prix n’est pas encore significative sur l’année malgré un recul de -5.5% entre le 2ème et le 3ème trimestre.

En France, le budget moyen d’un logement ancien s’établit ainsi à 368 389€ pour une superficie de 109 m2.

Un ralentissement qui s’explique par une France à 2 vitesses : le Sud du pays et, dans une moindre mesure, la façade Ouest enregistrent encore des hausses de prix sensiblement supérieures à la moyenne nationale.

C’est toujours le segment des maisons (environ 60% des biens anciens mis en vente) qui résiste le mieux, avec des prix/m2 à +5.9% en 1 an.

Une maison s’affiche désormais à 402 306 € en moyenne, pour une surface de 139 m2.

Cela pose une question : combien de temps les vendeurs mettront avant d’adapter réellement leurs prix aux conditions de marché ? 

Le ralentissement des prix ne compense pas la hausse des taux de crédit immobilier

Il apparaît nettement que la légère inflexion des prix des logements sur l’année 2023 ne compense pas la remontée fulgurante des taux de crédit immobilier, qui se sont multipliés par plus de 4 en moins d’un an !

« Nous vivons actuellement une véritable crise du logement, plus dangereuse qu’il n’y paraît. L’inaction des pouvoirs publics est incompréhensible : elle pénalise d’abord les primo-accédants et les plus modestes. À terme, son impact sur l’économie risque aussi de générer de la frustration sociale. Le temps n’est plus aux rapports et aux commissions, il est à l’action ! », ajoute Stéphane Fritz, président de Guy Hoquet l’Immobilier.

Si un logement ancien s’affiche désormais à environ 368 000€, les Français ont perdu en moyenne 4 m2 de surface en 1 an (109 m2 en moyenne aujourd’hui, versus 113 sur la même période l’année dernière).

Une France avec des prix à 2 vitesses

Certaines villes font figure d’exceptions en affichant des croissances de prix à 2 chiffres en 1 an : Bastia (+14%), Antibes (+13.1%) ou encore Aix-en- Provence (+10.2%).

Paris – avec une quasi-stabilisation de ses prix/m2 affichés – conserve son statut de ville la plus chère à 12 604 €/m2. En revanche, toujours du côté des grandes métropoles, Marseille est la seule à afficher une valeur du prix/m2 en nette hausse en 1 an (+5.7%).

C’est en Ile-de-France que les ralentissements sont les plus marqués, en particulier la 1ère couronne (départements 92, 93 et 94 : -1.1% en un an). Mais la région reste sur la 1ère marche du podium en valeur, avec 5 903 €/m2 en moyenne vs 3 376 € sur l’ensemble du territoire.

Où les maisons restent-elles encore accessibles ?

C’est toujours le segment des maisons – près de 60% des biens anciens mis en vente qui résiste le mieux, avec des prix/m2 à +5.9% en 1 an.

Elles s’affichent désormais en moyenne à 400 000 euros.