Nice est désormais la métropole française la plus chère après Paris !

Si les prix de l’immobilier ont diminué de -0,4% en France sur les douze derniers mois, la ville de Nice fait figure d’exception face au cycle baissier installé sur le territoire français depuis le début de l’année. Avec une hausse de prix de +7,9% sur 1 an, le prix moyen dans la ville n’a jamais été aussi élevé pour atteindre au 1er septembre 2023 les 5 292€/m². Au cœur d’un marché à contre-courant, comment expliquer la dynamique de cette ville qui ne connaît pas la crise ? L’équipe scientifique de SeLoger dévoile son analyse du marché local.

Alors que les dix plus grandes villes de France enregistrent une baisse de prix de -1,1% depuis le début de l’année, notamment du fait de la hausse rapide des taux d’intérêt et de la baisse du nombre de crédits immobiliers octroyés, la dynamique des prix observée à Nice se distingue très largement avec une hausse +7,1% sur cette même période.

Autre signal de l’attractivité de la ville : un bien met en moyenne 71 jours à se vendre aujourd’hui à Nice contre plus de 80 jours à la même période l’année dernière. Si Lyon se positionnait historiquement comme la métropole la plus chère de France après Paris (parmi les 10 plus grandes villes de France), la ville de Nice récupère cette deuxième place du classement avec un prix moyen de 5 292€/m² au 1er septembre 2023 (vs 4 979€/m² pour Lyon).

“Structurellement, Nice est une ville moins sensible à l’évolution des taux d’intérêt du fait de la forte proportion de personnes âgées de plus de 60 ans qui y vivent. En effet, dans le contexte immobilier que nous connaissons, les primo-accédants sont largement pénalisés et les villes qui résistent, voire poursuivent leur croissance, sont des villes composées majoritairement de secundo-accédants, comme c’est le cas pour Nice. Ces profils, moins dépendants du crédit, peuvent réinjecter le capital d’une précédente vente dans leur projet.” précise Alexandra Verlhiac, Économiste chez SeLoger.

Cependant, les prix de l’immobilier de Nice varient considérablement entre le nord et le sud de la ville. En tête des quartiers les plus chers de la ville : le Mont Boron, situé sur les hauteurs de la ville où le prix au m² culmine à 8 170€ ! On retrouve ensuite dans ce classement le quartier de la Rue de France où acheter près de la Promenade des Anglais coûte en moyenne 6 914€/m², puis le quartier animé de Jean-Médecin à 6 379€/m².

A contrario, le nord-est de Nice regroupe les trois quartiers les plus abordables de la ville : Ariane, en pleine transformation, occupe la première place avec un prix moyen au m² qui s’élève à 1 934€. Le quartier de Roquebillière demeure attractif avec un prix moyen de 2 974€/m². Toujours au nord-est de la ville, le quartier de Pasteur s’est développé tout en restant abordable avec une moyenne de 3 677 €/m² au 1er septembre 2023.

Cannes, Antibes … des villes qui ne permettent pas d’acheter aussi grand !

Avec sa clientèle internationale, son marché du luxe peu impacté par les changements sur le marché du crédit et ses prix élevés (6 058€/m² en moyenne dans le ville), Cannes connaît une croissance de ses prix plus importante que Nice avec +8,5% sur les douze derniers mois. Un dynamisme certain au regard des performances de celles d’Antibes (+1,4% ; 5 681€/m²) sur la même période.

Face à ces hausses de prix, la ville de Nice semble rester un bon compromis parmi ces trois villes si l’on regarde le pouvoir d’achat immobilier d’un couple de secundo-accédants avec des revenus niçois. En effet, ces derniers pourront acheter un appartement de 55m² dans la ville contre seulement 47m² à Cannes ou 50m² à Antibes !