Euroméditerranée – Marseille : Pourquoi lancer de nouveaux projets immobiliers de bureaux dans le 3ème quartier d’affaires de France ?

Le troisième quartier d’affaires de France se développe dans le cadre d’une opération de rénovation urbaine menée depuis 1995 par l’Etablissement Public d’Aménagement Euroméditerranée. Cette Opération d’Intérêt National (OIN) a totalement redessiné la zone arrière-portuaire entre le centre et le nord de la ville sur un périmètre de 480 hectares.

« En presque trente ans, nous avons construit ou réhabilité un parc de 750000 m² de bureaux. Il affiche aujourd’hui un taux de vacance de l’ordre de 3%, explique Corinne ORSONI, Directrice du Développement Economique – EPA Euroméditerranée. Nous avons fait les choses de façon raisonnée, en répondant aux attentes des entreprises et des salariés, avec une production régulière, sans jamais stresser le marché. » 

Photo : Station de Tram « Euroméditerranée Gantès » depuis la place Henri Verneuil/Euroméditerranée, immeubles de bureaux

En conséquence, le secteur devient de plus en plus convoité. Euroméditerranée doit donc lancer de nouveaux projets immobiliers de bureaux. Le but étant d’éviter de laisser s’installer une situation de pénurie d’offres qui pourrait pénaliser l’implantation de nouvelles entreprises.

Problème : « ce que veut un promoteur, c’est d’avoir trouvé un locataire avant de lancer le premier de coup de pioche, soulève Eric COSTAMAGNO, Directeur de l’agence Aix Marseille Provence – Cushman & Wakefield. Cela empêche le promoteur de se lancer sans trop de risque. Or, aujourd’hui, un utilisateur a besoin d’avoir une date de livraison certaine pour pouvoir se projeter. » 

Photo : Le Pixelia depuis la station de Tram « Arenc »Euroméditerranée, immeuble de bureaux

La solution : construire « en blanc ». Ce qui signifie que le promoteur lance la construction d’un immeuble sans forcément avoir identifié l’utilisateur final des bureaux. Un pari assurément gagnant pour le promoteur dans le secteur d’Euroméditerranée car « le risque à construire des immeubles de bureaux sans avoir d’utilisateurs est très faible, souligne Corinne Orsoni. 90 % des transactions des dix dernières années ont été réalisées dans des immeubles dont les travaux étaient déjà lancés. » 

Photo : Chantier du projet Le Phocea/Euroméditerranée, immeuble de bureaux

Situé sur le secteur Cazemajou, dans le 15^ème arrondissement de Marseille, Le Phocea est un immeuble de bureaux en cours de construction sur 8700 m². Il comprendra six étages, dont deux offrant des vues mer, ainsi que deux niveaux de parking en sous-sol comptant 86 places. Le tout pour une capacité d’accueil d’environ 400 postes de travail. 

Le Phocea a été lancé « en blanc » en novembre dernier par le groupe LAZARD dans une zone en pleine restructuration. « Cela a été difficile, reconnaît Laurent LOMBARDO, Directeur Régional Grand Sud – LAZARD. C’était un territoire très concurrentiel où le foncier était assez rare. Mais on a pu travailler à un permis de construire avec les interlocuteurs d’Euroméditerranée et des services d’urbanisme de la Ville de Marseille.» Pari gagnant, puisque l’immeuble est déjà quasiment assuré d’être totalement occupé par un utilisateur à la livraison courant 2026.

Image : Projet Le Phocea/Euroméditerranée, immeuble de bureaux/©Lazard

« Smartsea », est le dernier ilot livré au sein de l’éco-quartier Smartseille sur le secteur d’Euroméditerranée 2. Cet immeuble de 10000 m² abrite aujourd’hui les 450 collaborateurs du siège national de l’entreprise Free Pro dans le premier bâtiment et plus de 300 collaborateurs de la société Certicall dans le second. Là encore, le projet se distingue par ses vues mer, son ratio de places de stationnement ou encore son raccordement à la boucle de thalassothermie pour le rafraîchissement et le chauffage du bâtiment.

18 mois avant livraison, l’ensemble de bureaux avait déjà garanti 100% de remplissage. « La totalité des surfaces étaient louées bien avant la livraison, assure Hervé GATINEAU, Directeur Immobilier Grands Projets – Eiffage Immobilier Sud Est. Nous avions déjà signé ce qu’on appelle les BEFA – les baux en état futur d’achèvement – qui permettaient, à l’investisseur et au promoteur, de sécuriser 100% du remplissage. »

Photo : Smartsea/Euroméditerranée, immeuble de bureaux

Smartsea, Le Phocea, mais aussi l’immeuble Pixelia ou encore la tour Mirabeau et la tour La Marseillaise… Autant de projets dont les travaux ont été lancés avant même d’en avoir trouvé les utilisateurs. Pourtant, tous ont finalement été commercialisés avant la date de livraison ou peu de temps après. 

« J’encourage vraiment les investisseurs et les promoteurs à venir voir les spécificités du secteur, confie Corinne ORSONI, Directrice du Développement Economique – EPA Euroméditerranée. C’est un secteur bien pensé, avec peu de risques et un taux de vacance très bas. » Et de conclure : « Si nous ne construisons pas d’immeubles de bureaux, nous ne pourrons pas loger plus d’entreprises ni créer plus d’emplois et nous gripperons le développement économique de la Métropole et de la Ville qui, pourtant, attirent de plus en plus les entreprises et les salariés. Donc c’est maintenant qu’il faut lancer des immeubles, investir, et on compte vraiment sur eux. » 

Photo : Tour La Marseillaise/Euroméditerranée, immeubles de bureaux