12 January 2024
Dernière mise à jour le Friday, January 12, 2024 At 9:00 AM
2023 marque une année charnière pour le marché immobilier français, avec un ralentissement significatif de l’activité, après une période prolongée de dynamisme. Le volume de transactions subit une baisse estimée à -20%, qui représente la plus forte contraction du marché depuis dix ans ! Plusieurs facteurs combinés ont contribué à ce changement de cap : bilan de l’année 2023 et perspectives 2024 avec l’Observatoire Guy Hoquet.
Le premier semestre 2023 a été témoin d’une hausse brutale des taux de crédit (multipliés par 4 en 18 mois) déclenchant une diminution notable de la production de prêts immobiliers : le volume le plus bas depuis 10 ans. Conséquence : le nombre annuel de transactions est estimé à 870 000 à fin décembre, soit -20% par rapport au volume constaté en 2022.
En passant sous la barre du million et même des 900 000 transactions, 2023 représente la plus forte contraction du marché ancien en 10 ans !
Cette décélération s’explique par l’effet combiné de l’inflation et des difficultés croissantes d’accès au crédit immobilier : les Français ont perdu -20% de pouvoir d’achat immobilier en 18 mois.
Un retournement de marché dont les conséquences ne se sont vraiment révélées que dans la deuxième partie de l’année 2023.
Le nombre de biens anciens mis en vente a continué de croître (+7% en 1 an), en particulier sur le segment des maisons.
Pour autant, le contexte économique inflationniste et la hausse brutale des taux de crédits immobiliers ont entraîné la contraction des volumes de vente, accompagnée d’une faible baisse des prix immobiliers.
Une tendance qui n’a réellement débuté qu’à la fin de cette année. Après une résistance jusqu’en juillet, les prix ont finalement commencé à diminuer à partir du mois d’août, et cette baisse s’est poursuivie mais n’a atteint que -1,4% en fin d’année sur les prix affichés.
“ Avec l’augmentation brutale des taux d’intérêt et l’inflation restée à un niveau élevé, les transactions immobilières sont devenues plus difficiles, limitant l’activité du marché principalement aux cas où les ménages n’ont pas d’autre choix que de vendre ou d’acheter. Ces situations comprennent généralement 5 événements de vie : les divorces, les naissances, les décès, la mobilité professionnelle et les dettes.
Contrairement aux périodes plus favorables, où les transactions pouvaient être motivées par le confort d’une pièce supplémentaire ou le désir de changer de cadre de vie, le marché immobilier est désormais dominé par des besoins urgents et incontournables, reflétant une période plus difficile pour les Français ”.
C’est à Paris et Cannes que la superficie qu’un acheteur peut espérer acquérir pour 200 000€ est la plus petite, avec 16 et 17 m2 en moyenne.
La majeure partie des villes de Provence et de Côte d’Azur permettent difficilement d’acquérir un logement de plus de 40 m2 avec un revenu de 2000 € par mois : un constat qui résulte de la très forte augmentation de prix dans ces régions ces dernières années.
C’est aussi le cas dans les grandes villes, comme Marseille, Toulouse, Bordeaux, Strasbourg, Rennes, ou Lyon (entre 40 et 50 m2 environ).
À l’inverse, Saint-Etienne, Tourcoing, Mulhouse et Troyes se détachent au sein les villes les plus économiques parmi celles étudiées, puisqu’un budget de 200 000 euros permet d’y acheter un logement de plus de 100m2.
Les tendances en termes de volume comme de prix varient considérablement selon les régions. Les grandes métropoles, bien qu’ayant longtemps dominé le marché, subissent un ajustement des prix à la baisse.
En revanche, les villes moyennes et les zones périphériques connaissent une hausse de la demande et des prix, stimulée par le télétravail et la recherche d’alternatives plus abordables. Les zones touristiques restent robustes, soutenues par une demande spécifique et stable. Ces tendances régionales reflètent l’adaptation du marché immobilier aux changements économiques et sociaux actuels.
En Île-de-France, les prix des logements anciens ont connu des baisses significatives pour le troisième trimestre consécutif en 2023. Les prix ont chuté de 2,0 % au deuxième trimestre, avec une baisse plus marquée pour les appartements (-2,2 %) que pour les maisons (-1,7%). Sur un an, la baisse est encore plus notable, atteignant -3,1 %. À Paris, la baisse des prix des appartements a réellement commencé à l’été, avec une diminution de -1% sur les prix affichés.
Des baisses significatives ont été enregistrées dans certaines grandes agglomérations, avec des diminutions de -1,8% pour les maisons anciennes à Lille, Troyes (-6,1%), Brest (-3%), Nîmes (-2,7%), Metz (-2,3%), Nancy (-2,2%), Le Havre (-2,2%) et Strasbourg (-1,9%), . D’autres villes comme Bourges, Orléans, Amiens, Tourcoing et Poitiers ont connu des baisses plus modérées.
À Lyon, c’est le prix des appartements qui marque clairement un recul (-2,8% en 1 an), tout comme à Nantes (-1,5%) et Bordeaux (-1,2%). Seule Marseille continue sa croissance avec un prix/m2 moyen en hausse de +6,5% en 1 an (appartements + maisons).
Certaines villes moyennes ont conservé leur attractivité post-crise sanitaire
Les agglomérations périphériques et les villes moyennes, telles que la Seine-et-Marne (+2% sur le prix des maisons), Le Mans (+2,6%), Tours (+3,4%), Reims (+4,9%), Pau (+7,3%) et Limoges (+10,3%) ont gagné en attractivité. Elles bénéficient d’une augmentation de la demande et d’une hausse des prix, en partie due à l’essor durable du télétravail et à la recherche de logements plus abordables et accessibles.
Les villes du littoral atlantique et méditerranéen continuent de voir leurs prix augmenter
Les zones touristiques, comme certaines villes côtières (Biarritz, Antibes, Nice, Perpignan…), continuent de voir une augmentation des prix immobiliers. Ce phénomène est alimenté par la popularité des locations saisonnières et une demande soutenue de la part des retraités, souvent moins affectés par les difficultés d’accès au crédit immobilier car bénéficiant d’un apport important suite à la vente de leur résidence principale.
Pour 2024, les perspectives restent incertaines. Le marché pourrait connaître une stabilisation des prix si les conditions économiques s’améliorent comme cela semble s’amorcer fin 2023.
La stabilisation des taux de crédit pourrait faciliter l’accès au financement, offrant ainsi une bouffée d’oxygène aux Français qui souhaitent acheter ou investir.
Cependant, les défis demeurent, notamment en matière d’accès au crédit, de pouvoir d’achat et de disponibilité de l’offre de logements. En effet, tant que l’offre restera largement inférieure à la demande, une diminution significative des prix ne semble pas envisageable.
“ Nous assistons à un changement en profondeur du marché tel que nous l’avons connu ces dix ou quinze dernières années. Il est donc compréhensible que les vendeurs mettent du temps à accepter ce nouveau cadre et n’aient pas encore ajusté leurs prix en conséquence.
2024 devrait probablement voir s’installer un nouvel équilibre entre les acquéreurs et les vendeurs ”.
